Налоги при сдаче квартиры в аренду: размер и порядок уплаты

Сдача жилья в аренду – не теряющий актуальности способ получения доходов, на постоянной или временной основе. По мнению законодательства, частью прибыли собственник недвижимости обязан «делиться» с государством. Какой налог при сдаче квартиры в аренду предусмотрен РФ и можно ли «сэкономить» при его уплате – обсудим в этой статье.

Налогообложение  арендодателей-физлиц

По закону, если вы сдаете жилье в наем как физическое лицо, то обязаны ежегодно отчислять в пользу госказны  13% от полученного дохода (НДФЛ). При этом не важно, сдаете ли вы недвижимость «напрямую», без посредников, или пользуетесь услугами риэлторской компании (такой способ, конечно, более безопасный и эффективный). Письменный договор аренды, заключенный под контролем опытного специалиста, снижает ваши риски в разы, дает возможность отстоять свои интересы в случае возникновения такой необходимости. Что становится практически нереальным при составлении подобного «документа» в частном порядке, без содействия профессиональных риэлторов.

Ограничений этот вид деятельности не имеет (вы вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению), при условии, что вы самостоятельно, в срок и в полном объеме уплачиваете налог с ренты в соответствующий орган. Исключением выступает положение, когда арендатором является юридическое лицо – именно на него законодательством возлагаются обязательства по уплате налога путем удержания из арендной платы указанной суммы (13%) и перечисления ее на счет налоговой службы.

Порядок уплаты налога на аренду квартиры

Порядок уплаты налога при сдаче квартиры в аренду определяется двумя этапами:

• подача декларации 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту прописки (независимо от расположения объекта, сдаваемого в аренду);
• перечисление суммы налога.

Заполненная декларация с копиями паспорта и ИНН подается в местный налоговый орган (лично или почтовым отправлением) не позднее 30 апреля года, следующего за периодом отчетности. К декларации целесообразно приложить копию договора аренды. Как правило, после рассмотрения этих документов у инспекторов не возникает дополнительных вопросов к плательщику.

Перечисление денежных средств необходимо осуществить до 15 июля года, следующего за отчетным. Сделать это можно непосредственно в кассе налоговой организации, через любой банк, с помощью интернет-банкинга (предварительно узнав реквизиты).

Способы снизить расходы при уплате налога

Нередко сумма налога при сдаче квартиры в аренду в Москве по расчету 13% составляет весьма солидную цифру, ввиду высокой стоимости жилья в престижных районах столицы. Чтобы уменьшить эту статью расходов, можно предпринять следующие шаги:

• оформить ИП (индивидуальное предпринимательство) с упрощенной системой налогообложения;
• приобрести налоговый патент, освобождающий от уплаты налога на аренду недвижимости (также подразумевает регистрацию ИП).

Налог на аренду в статусе ИП по УСНО составляет 6% от всех доходов, плюс страховые взносы в пенсионный фонд, фонды социального и медицинского страхования. Оплаты проводятся ежеквартально авансом, до 25 числа месяца, следующего за завершившимся отчетным периодом. Декларация подается один раз в год, следующий за налоговым периодом, до 30 апреля.

НК РФ допускает возможность ИП, не имеющих наемных работников, уменьшать суммы налоговых платежей на размер страховых взносов, фактически уплаченных в данном отчетном периоде.

Патентная форма налогообложения предлагает варианты: оформив ИП, вы можете приобрести налоговый патент сроком действия от 1 до 12 месяцев. При этом его стоимость будет зависеть от площади и места расположения недвижимости, которую вы сдаете в аренду. Чем она просторнее и ближе к центру, тем больше придется заплатить (данные от 5 августа 2016 года):

• жилье площадью до 50 м² в пределах МКАД (исключая ЦАО) – 18 тысяч рублей в год;
• квартиры площадью до 75 м², расположенные вне ЦАО – 36 тысяч рублей в год;
• квартиры в ЦАО любой квадратуры – 60 тысяч рублей в год.

Кроме того, в пользу государства требуется перечислить все те же страховые взносы.

Патент сроком до 6 месяцев нужно целиком оплатить в первые 25 дней его действия, свыше 6 месяцев – треть оплачивается в начальном периоде (25 календарных суток с момента оформления), а оставшаяся сумма погашается за месяц до окончания налогового периода.

Важно заметить, что при оформлении налогового патента ИП необходимо получить письменное согласие супруга/супруги на сдачу недвижимости в аренду, если она является совместно нажитым в законном браке имуществом.

Покупка патента выгодна собственникам дорогого жилья, получающим за его аренду существенную прибыль (от 50-60 тысяч рублей в месяц). Для владельцев бюджетных вариантов жилплощади более рациональной может оказаться уплата НДФЛ со ставкой 13%. В любом случае, каждую ситуацию следует просчитывать индивидуально.

Можно ли не платить налог?

Порядок сдачи квартиры в наем на законных основаниях предполагает обязательную уплату налогов, без предоставления каких-либо льгот. Нарушение налогового законодательства чревато штрафами (в отдельных случаях до 500 тысяч рублей) и даже лишением свободы сроком до 3 лет, запретом на выезд за пределы страны. Причем неуплата налогов может быть доказана как при наличии документов, подтверждающих факт сдачи жилья в аренду (договора, расписок в получении ежемесячной оплаты), так и при отсутствии таковых.

Разумеется, при проявлении интереса к вашей персоне со стороны налоговиков вы можете слукавить, заявив, что задекларируете свои доходы, как и положено, в следующем году, и «выиграть» какое-то время. Однако подобные обстоятельства априори не сулят ничего хорошего, если вы не планируете официально урегулировать вопрос.

Вовремя и в полном объеме уплачивая налог на сдачу квартиры в аренду, вы не только обеспечиваете собственное спокойствие, но и вносите вклад в развитие, облагораживание местности, где проживаете. Большая часть доходов, полученных городом от аренды недвижимости, адресно направляется на благоустройство районов, в которых они собраны.

При написании статьи использованы материалы сайта агентства недвижимости "ГСН"